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宇宙戦艦ヤマトのプラモデル、ガレージキットを製作しています。ウルトラマンもあり。

2024/0112345678910111213141516171819202122232425262728292024/03

今日は本業であるマンション経営について書きます。

3月末で退去のあった部屋のリフォームを開始しました。

リフォームを行う箇所は、①フローリングの張り替え、②洗面台交換、③アコーディオンドアの設置です。

まず、最初に実施したのはフローリング工事です。工事前は床の一部が浮いてしまっておりました。この付近を歩くと、体重の重みで床が沈んでしまう感じでした。

工事前


工事後
003.jpg

床工事は2日で終わりました。次は洗面台の交換ですが、震災の影響で品物の納入に時間がかかるとのことです。

今月中にはすべて完了させて入居可能な状態にする予定です。

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融資を申し込んでいた○○りそな銀行H支店より返事がきました。

結果は「残念ながら融資できません」でした。

理由を聞くと、系列保証会社の返答がNGであったためとのこと。

なぜNGだったのか・・・。

物件の問題(古い)か、それとも私の属性の問題か気になります。

その辺を問いただしてみます。

私 「どういう理由でだめなんでしょうか?」

銀 「総合的な判断ということでした。電話で確認したのですが、それ以上の返答が得られませんでした。」

**総合的**  一番よくわからない理由です。

銀 「私としては何とかしたかったのですが、申し訳ありません。」

担当者に責はないと判断し許すことにします。

そして、不動産業者から着信。

不 「真田さん、例の物件なんですが、価格が上がりそうです。」

私 「え、なんで?」

不 「所有者の社内で、売値が安すぎるという話になったようです。」

もともと格安物件なので仕方ない話ですが、値段が上がってしまうと購入は厳しくなります。

○○都民銀行からも電話がありました。

銀 「物件の査定が終わりました。これから本部へ稟議します。」

こちらにはもうしばらく頑張ってもらうことにします。
今、物件を購入すべく、銀行に融資の打診をしています。

先般、口座を開設している○○りそな銀行M支店に打診をしたところ、あっさり謝絶されましたが、本日、同行の別支店へ申し込みに行ってきました。

その支店は購入検討物件の地元のH支店です。経験上、物件近くの銀行に融資を持ちかけるという作戦はけっこう有効です。

今から遡ること数週間前、飛び込み電話をかけました。

私 「御行のすぐ近くで賃貸マンションの購入を検討しています。融資の検討をお願いしたいのですが。」

銀 「電話では受け付けられないので来店してください。」

私 「平日は仕事(本業)があります。資料をFAXで送りますので、検討お願いします。」

銀 「それでは郵送してください。融資の申し込みには来店してもらう必要があります。」

あまりいい対応ではありません。期待薄と思いつつ資料を送りました。

その後、本業が忙しく行くことができませんでしたが、やっと今日訪問することができました。

さて融資担当者と会って話をすると、意外と前向きな対応でした。

この支店は住宅地に立地していることから、結構な額の個人融資の目標を課せられており、支店としてはぜひ融資したいとのことでした。

同じ銀行でも支店によって対応がかなり違います。

今回の結果はどうなるでしょうか。
先日の川口市の物件について、融資の打診をしていた銀行から返答が来ました。

条件は、
物件価格130M、希望融資額100M、連帯保証人無しです。

今回、打診したのは○○都民銀行K支店と○○りそな銀行M支店です。

①○○都民銀行K支店
前向き検討する。確定申告書3期分、預金通帳、借入金返済予定表、所有物件の登記簿、売買契約書、賃貸契約書のコピーを送って欲しい。

ずいぶんたくさん要求してきました。お金を借りるので仕方ないですが。

②○○りそな銀行M支店
融資できない。理由は私の現住所が遠方である(昨年、引越しをしてしまった)、物件が古い(築20年)とのこと。

M支店には、既所有物件の家賃入金口座を開設しているので、銀行が私の大家業の資金状況を把握できることになります。

これを理由に申し込んだのですが、期待はずれでした。

さて、提出書類のコピーを用意して○○都民銀行送ることにします。

両面コピーで30枚以上になってしまいました。
昨年の話ですが、12月末に退去がありました。

当時の賃貸条件は面積49平米の2DKで、家賃8万円、管理費3千円でした。

退去後、とりあえず同条件で募集することにし、待つこと1ヶ月、なかなか吉報は届きません。

物件は築20年ですが、手入れはよくされています。敷金1ヶ月、礼金はゼロで募集してますがなかなか決まらない。

時期的にはこれからが本格的に動く時期です。しかし、空室のままでは賃料が入ってこない。

1月下旬、仲介業者と相談しました。

私 「問い合わせはどうですか。ネットで検索するとやや賃料が高いような気がしますが。」

仲 「部屋は大変綺麗で日当たりも良いです。決まる可能性は高いと思いますが、最近の相場はやや弱くなってます。」

私 「賃料を7.7万円に下げようと思います。礼金は1ヶ月ではどうでしょうか。」

仲 「周辺の相場は7.5万円くらいです。広告料を1ヶ月出されてはどうでしょうか。客付け業者がかなり気合が入ります。」

私 「では礼金1ヶ月、広告料1ヶ月でお願いします。」

それから2週間後、入居の申込がありました。広告料1ヶ月の効果はやはり高いのでしょうか。